固定还是浮动：新加坡的房贷利率怎么算？

银行的两种利率，以及建屋发展局贷款

MoneySense把银行房贷分为两大类：固定利率贷款，以及浮动（或称可变）利率贷款。建屋发展局（HDB）也有自己的优惠贷款，只供符合建屋发展局条件的组屋买家申请。MoneySense说，这种贷款的利率比公积金普通户头利率高0.1%，并随公积金利率调整而调整。MoneySense把两种贷款并排列出的表格还说明，该利率每季检讨一次。

这张表格是为用贷款购买组屋的买家而写。表中列出，银行贷款的利率可以是固定或浮动。表中也说，银行贷款若提早还款，或在锁定期内再融资，都可能须付费。建屋发展局贷款提早还款则不收罚款。

固定利率怎么运作

根据MoneySense的说明，固定利率在贷款头几年不会改变。即使市场利率下跌，它也维持不变。固定期过后，利息便转为浮动。银行贷款的固定利率锁定期结束后，就改用浮动利率，而锁定期的长短因配套而异。

MoneySense把起初的利率称为优惠利率。这个利率低于贷款余下期间的利率。MoneySense提醒你，要清楚优惠期结束后每月还款会增加多少。它也建议你定期检视贷款，特别是在锁定期结束之后，看看房贷的再融资或重新定价能否为你省钱。

浮动利率跟随什么

MoneySense说，浮动利率会变动。它通常与一个参考利率挂钩：公积金普通户头利率、新元隔夜利率（SORA），或银行自行决定的利率，例如内部利率（board rate）。参考利率上升，你须付的利息就增加；参考利率下降，利息也随之减少。参考利率可随市场情况随时变动。银行调整房贷利率前，必须提前通知你，通常是30天。

MoneySense提醒，浮动利率即使只是小幅上调，也会令你的还款总额相差很大。它也把浮动利率贷款日后可能加息，列为需要预留资金应付的事项之一。

什么是SORA

新加坡金融管理局（MAS）负责管理SORA。它把SORA定义为新加坡无抵押隔夜银行同业新元现金市场中，上午8时至下午6时15分之间借贷交易的成交量加权平均利率。SORA根据实际交易计算。金管局在下一个工作日上午9时前公布每个工作日的SORA，同时公布1个月、3个月和6个月的复合SORA。

MoneySense解释，SORA房贷配套以每日利率在1个月、3个月或6个月内的复合平均值定价。由于利率是一段时间的平均数，这类贷款的利息往往比较平稳。以新元银行同业拆息率（SIBOR）和新元掉期利率（SOR）为基准的贷款则不同：它们的利息取决于单一日子的利率。SORA已取代这两者，成为新元贷款的主要基准利率。MoneySense列出SOR于2023年6月30日停用，1个月和3个月SIBOR于2024年12月31日停用。

利息怎么计算

MoneySense说，房贷通常采用按月余额计息（monthly rest）的方式。利息按未偿还余额计算，因此随着你逐步还清贷款，每期还款中的利息部分也会减少。按月余额计息的贷款，标示利率与实际利率（EIR）相同，不过MoneySense也指出，还款频率同样会影响实际利率。MoneySense称实际利率为贷款的真正成本。

比较配套时，MoneySense建议你向银行索取这两种利率，也索取列出应付利息总额的还款时间表。MoneySense补充，实际利率最低的贷款未必就是该选的。如果你打算提早还款，可能会选实际利率较高、但没有提早还款罚款的贷款。

向银行提出的问题

MoneySense列出四个应向银行了解的问题。参考利率如何得出？利率多久可能重新设定一次？在什么情况下会调整利率？有哪些特别条款，日后会否被取消或修改？

签约申请房贷之前，银行必须提供房产贷款资料表（property loan fact sheet）。MoneySense说，资料表显示利率可能上升时，你的每月分期付款会受到什么影响。资料表也列明贷款额和期限、还款总额、锁定期、利率和还款时间表、利率变动示例、实际利率和罚款。MoneySense也提醒，银行只要发出通知，就可以更改条款，包括利率、费用和收费。