在新加坡购买私宅，从选购权书到完成交易，流程是怎样的？

付款前的核查

房地产代理理事会（CEA）为购买已建成私宅的买家拟了核查清单，列出你付款取得选购权书之前要核实的事项。清单包括卖方的身份、房产的拥有权和第三方对房产登记的“caveat”、房产获批的用途，以及卖方未缴的房地产税。清单也包括你须缴的印花税，以及你自己的贷款、中央公积金（CPF）存款和现金。

市区重建局建议你查看房产的获批图则，因为接手后，你可能须为违规工程负责。它也建议你尽早向银行了解贷款，最好在付订金之前。

选购权书与期限

房地产代理理事会（CEA）公布的私宅标准选购权书范本并非强制使用，双方可以修改条款。卖方的出售要约在双方填写的日期和时间之前，或在选购权书日期起两个星期内有效。范本没有填上金额，由双方商定。

按理事会的范本，你签署接受书（Acceptance Copy），连同另一笔付款交给卖方律师，就算行使了选购权。这笔付款与选购权费合起来就是订金。选购权一经行使，双方就有了具约束力的买卖协议。

如果你没有按规定行使选购权，选购权书即告无效，选购权费归卖方所有。不过，范本所采用的Law Society of Singapore的Conditions of Sale 2020中，有一项条款另有规定。

印花税何时缴付

新加坡国内税务局（IRAS）把接受选购权书列为须缴买方印花税（BSD）的文件之一。你最迟须在合约签署后14天，缴付买方印花税和额外买方印花税（ABSD）。在国外签署的文件，期限是送达新加坡后30天。

印花税不能延期。税务局关于印花税逾期缴付的网页规定，逾期不超过3个月，罚款为10新元或相等于税款的数额，以较高者为准。逾期超过3个月，罚款为25新元或税款的4倍，以较高者为准。

税务局自2023年2月15日起实行的住宅买方印花税率分级递增，从首180,000新元的1%开始，余额的税率为6%。计算时以售价为准，市场价值较高时则以市场价值为准。

额外买方印花税（ABSD）自2023年4月27日起，按你在购买当天的身份而定。新加坡公民的第一套住宅不必缴付，第二套为20%，之后为30%。永久居民（PR）分别为5%、30%和35%；外国买家不论购买哪一套住宅，一律60%。税务局指出，有些买家按自由贸易协定享有与新加坡公民相同的待遇，它举的例子是身为美国公民的永久居民。

从行使选购权到完成交易

按房地产代理理事会（CEA）的范本，交易在定下的完成日期当天或之前完成，你届时付清售价余款。房子以空屋交付，或连同现有租约一并转让。

范本规定，交易须以你的律师向各政府部门发出的法律查询得到满意答复为条件。这些查询是为了核实房产是否受政府发展计划影响。答复若不令人满意，或政府在完成交易之前发出征用房产的通知，你可以撤销交易，已付款项不计利息退还。

向开发商购买

市区重建局的《Home Buyers' Guide》指出，持牌开发商须先向你提供项目和单位的指定资料，才能收取售价5%至10%的预订费。开发商随后发出选购权书，选购权书不能转让。

开发商须在选购权书日期起14天内交付买卖协议。你须在送达后3个星期内签署并交回协议，同时付清售价的20%减去预订费，才算行使了选购权。市区重建局也说，开发商可容许你在选购权书日期起8个星期内付清首期余额。市区重建局表示，你若不行使选购权，开发商可没收25%的预订费，退还75%。

外国买家与顾问公司的角色

新加坡土地管理局（SLA）表示，外国人士须按《住宅房产法》获得批准，才能购买有地住宅。外国人士指新加坡公民以及新加坡公司、有限责任合伙或社团以外的任何人。私人公寓单位、共管公寓单位，以及位于获批共管公寓发展项目中的分层有地住宅，则无须批准。

土地管理局的考量因素包括申请人是否已当永久居民至少5年，以及是否对新加坡有杰出的经济贡献。房地产代理理事会（CEA）的核查清单建议外国买家在签署协议之前，先取得原则性批准。

房地产顾问公司可以协助你比较房子、留意以上各个期限。土地管理局的批准、税务局征收的印花税，以及律师的工作，都不在它的职权之内。